Eerste Fannie Mae-hypotheek met bitcoin als onderpand: wat betekent dit?

Het is zover: bitcoin als hypotheekonderpand

Een echtpaar uit Ann Arbor, Michigan sloot via Coinbase en hypotheekverstrekker Better de eerste conventionele hypotheek af met Fannie Mae-garantie, waarbij bitcoin als onderpand diende voor de aanbetaling. Joe en Amy — zo heten ze in de berichtgeving — schreven daarmee geschiedenis in de Amerikaanse hypotheekmarkt.

Dit is niet zomaar een niche-product van een crypto-startup. Het gaat om een conforming mortgage: een hypotheek die voldoet aan de regels van Fannie Mae, de door de overheid gesteunde instelling die de Amerikaanse hypotheekmarkt schraagt. Dat is een fundamenteel verschil met de bitcoin-leningen die je bij partijen als SALT of Nexo kunt afsluiten.

Hoe werkt de constructie?

Klanten ontvangen twee leningen: één standaardhypotheek die volledig voldoet aan de federale regels en die van Fannie Mae, plus een tweede lening gekoppeld aan crypto als tweede recht van hypotheek op de woning.

Concreet: voor een aanbetaling van $100.000 op een Fannie Mae-lening kan een koper een tweede pandrecht op de woning vestigen en $250.000 aan bitcoin als onderpand inbrengen. De LTV op het crypto-onderpand ligt dus rond de 40% — stevig, maar dat weerspiegelt de volatiliteit van bitcoin.

Wat dit aantrekkelijk maakt voor bitcoin-houders:

• Je verkoopt niets. Je bitcoin blijft staan.

• Geen belasting op gerealiseerde winst. In de VS — en straks hopelijk ook in Nederland — is verkoop van bitcoin een belastbaar moment. Door te lenen in plaats van te verkopen, verschuif je dat moment.

• Je behoudt je upside. Als bitcoin doorstijgt, profiteer je gewoon mee.

Geen margin call bij koersschommelingen

Dit is het punt dat veel bitcoin-houders zal aanspreken. In tegenstelling tot de bitcoin-backed leningproducten van Coinbase zelf — waarbij koersdalingen wél tot liquidaties kunnen leiden — heeft prijsvolatiliteit bij dit hypotheekproduct geen enkele impact, aldus Better op hun website.

Pas na zestig dagen betalingsachterstand kan Better beslissen het ingezette bitcoin-onderpand te liquideren. Dus niet bij een koersdip van 20% op een woensdag — alleen bij structurele wanbetaling op de hypotheek zelf.

Dat is een wezenlijk andere risicopositie dan een standaard crypto-lening. Je hypotheeklasten zijn het risico, niet de bitcoinkoers.

Hoe is dit mogelijk geworden?

De verschuiving volgde op een beleidswijziging van FHFA-directeur Bill Pulte, die de hypotheektoezichthouder opdracht gaf crypto op gecentraliseerde beurzen mee te laten tellen — in lijn met Trumps ambitie om de VS tot "crypto-hoofdstad van de wereld" te maken.

De toezichthouder stelde daarbij dat digitale activa in een self-custodial wallet niet in aanmerking komen — alleen die op gecentraliseerde beurzen. Vandaar de rol van Coinbase in deze constructie: je bitcoin staat op hun platform, wat verificatie door de geldverstrekker mogelijk maakt.

Coinbase en Better willen het product in de komende maanden breder uitrollen naar gekwalificeerde kopers in het hele land, met in eerste instantie ook ondersteuning voor Circle's USDC-stablecoin.

Relevant voor Bitcoin hypotheek in Nederland?

Eerlijk antwoord: nog niet direct. In Nederland kun je doorgaans tot 100% van de woningwaarde financieren, dus de aanbetaling is hier minder het knelpunt. Bovendien ontbreken hier de Fannie Mae-equivalenten én het toezichtkader dat dit mogelijk maakt.

Toch is dit om twee redenen wél interessant om te volgen:

1. Als je net tekortkomt op je maximale hypotheek. Stel je hebt flink gestackt en je wil een duurdere woning kopen zonder je bitcoin te liquideren. Dat scenario bestaat al — maar is vooralsnog alleen beschikbaar via private banking, voor vermogende klanten bij banken die maatwerk leveren.

2. Als precedent. Wat in Amerika begint, belandt vroeg of laat in Europa. Dat FHFA crypto officieel erkent als onderpand voor ‘conforming mortgages’, zet druk op Europese toezichthouders om na te denken over een vergelijkbaar kader.

Niet meer kiezen tussen Sats en Stenen

De Coinbase/Better-constructie is een mijlpaal. Niet omdat het perfect is — de LTV-eisen zijn stevig en het product is vooralsnog Amerikaans — maar omdat het aantoont dat bitcoin serieus wordt genomen als financiële bouwsteen op institutioneel niveau.

Voor de doorgewinterde bitcoin-houder die ook een huis wil kopen, is de kernboodschap simpel: je hoeft niet te kiezen tussen sats en stenen.

Bronnen: Decrypt · Coinbase · Better.com